El mercado inmobiliario está muerto en España. Larga vida a Bitcoin.

Bitcoin Magazine El mercado inmobiliario está muerto en España. Larga vida a Bitcoin. España acaba de mostrarle a cada propietario en Europa que las reglas en torno a su activo pueden reescribirse por decreto. Bitcoin es el único activo donde eso no puede suceder.

Dirijo el Máster en Bitcoin en la Universidad de las Hespérides. Mi campo se centra en cómo las personas construyen riqueza a lo largo de décadas, no de semanas. En España, durante generaciones, la respuesta a la riqueza familiar a largo plazo fue la tierra y la propiedad, hasta ahora. La semana pasada el gobierno hizo que ese camino fuera casi imposible.

No escribo para descartar el real estate. Escribo porque España acaba de amenazar una de las pocas herramientas de construcción de riqueza a largo plazo que tenían las familias comunes, y van a necesitar otra. Dos decretos, un mensaje El 29 de septiembre, el gobierno español aprobó dos decretos de emergencia sobre vivienda.

Entraron en vigor en cuestión de días, y una audiencia programada en el Congreso era el viernes 2 de octubre, y el decreto no pasó, aunque fue una votación muy reñida. El gobierno de España no aprobó estas reglas como una ley normal. El 29 de septiembre, aprobó dos decretos de emergencia (reales decretos-ley).

La Constitución reserva esta herramienta para casos de "extraordinaria y urgente necesidad". Un decreto-ley entra en vigor de inmediato, y luego el Congreso tiene treinta días para validarlo o derogarlo. El gobierno dividió las reformas en dos para que cada una pudiera votarse por separado, en lugar de que una medida controvertida hundiera todo.

El primer decreto limitó las subidas de alquiler hasta finales de 2027. Un alquiler que ya estuviera por encima del máximo fijado por el índice oficial de precios de referencia no podría subir en absoluto. En todos los demás casos, las partes podían acordar una actualización, y sin un nuevo acuerdo, el aumento no podría exceder el 2%.

La inflación de España en septiembre fue del 4,9%, según el instituto nacional de estadística, por lo que el ingreso real de un propietario se reduciría cada año por ley. El segundo decreto fue más lejos. Al final del plazo mínimo, si ninguna de las partes ha dado aviso, el contrato de arrendamiento se renueva de forma obligatoria en períodos sucesivos de cinco años, o siete si el arrendador es una persona jurídica.

Un arrendador que termine un contrato sin una razón listada en la ley debe compensar al inquilino. El pago se calcula, cuando sea posible, sobre el sistema estatal de referencia de alquileres, y nunca puede ser inferior a un mes de alquiler por cada año que el inquilino haya vivido en la vivienda. En la práctica, los propietarios pierden gran parte de su libertad para recuperar su propia propiedad o volver a alquilarla a los precios actuales.

Las reglas también se aplican a los contratos que ya están firmados, desde su próxima fecha de renovación (resumen de Provivienda). Por esto muchos consideran los decretos inconstitucionales. Los críticos argumentan que reescriben retroactivamente acuerdos privados que ambas partes firmaron bajo reglas diferentes, lo que el Artículo 9.3 de la Constitución prohíbe para medidas que restrinjan derechos individuales.

El Congreso nunca resolvió esa cuestión. El 2 de octubre rechazó el primer decreto por 178 votos contra 172 y el segundo por 184 contra 166. Sánchez entonces convocó elecciones generales para el 29 de noviembre.

El martes el Consejo de Ministros aprobó ambos decretos nuevamente, introduciendo solo cambios técnicos, y los envió a la Diputación Permanente del Congreso, donde no se necesita el voto de Junts. Este es el órgano reducido que reemplaza a la cámara completa una vez que el Congreso se disuelve. Sánchez dijo que el segundo decreto, sobre renovaciones automáticas, solo entraría en vigor si ese órgano lo valida, en lugar de con su publicación en el BOE.

Juristas consultados por un periódico consideran la maniobra un abuso de derecho limítrofe. Los inversores pueden vivir con reglas estrictas. Lo que no pueden ponerle precio es una regla que cambia después de que se han comprometido. Ese último punto es el que cada propietario en Europa debería leer dos veces.

El mercado respondió en horas Los propietarios no esperaron la votación. Un programa de televisión español informó que alrededor de 2.900 anuncios de alquiler fueron retirados de los portales inmobiliarios en aproximadamente cuatro horas (EDATV). En Madrid, los anuncios cayeron supuestamente alrededor del 20% en menos de 24 horas, de 11.815 a 9.398 (LaBandera).

Estos son conteos tempranos, no auditados. La dirección sigue siendo clara. Nada de esto es nuevo. Hemos ejecutado este experimento muchas veces, y sigue dando el mismo resultado.

Berlín, 2020: la ciudad congeló los alquileres durante cinco años. Estudios de la época encontraron que la oferta de pisos regulados se redujo aproximadamente a la mitad, mientras que los alquileres no regulados subieron. El tribunal constitucional anuló la ley en 2021. San Francisco, 1994: un estudio de Stanford de Diamond, McQuade y Qian encontró que el control de alquileres ampliado ayudó a los inquilinos existentes a quedarse, pero los propietarios recortaron la oferta regulada en aproximadamente un 15% y los alquileres en toda la ciudad subieron alrededor de un 5%.

Cataluña, 2024: los topes de alquiler en zonas tensionadas frenaron el crecimiento de los precios, pero los anuncios de alquiler cayeron un 22,2% en Barcelona, mientras que subieron un 3,9% en Madrid (Fedea, vía idealista). España misma, 1946 a 1985: las extensiones forzadas y casi permanentes de los contratos congelaron los alquileres antiguos durante décadas. Los propietarios dejaron de mantener los edificios y los centros urbanos se deterioraron, hasta que el decreto Boyer de 1985 terminó con el sistema.

El nuevo decreto de renovación automática es, en su lógica, un regreso a ese viejo modelo español. El verdadero problema no son los arrendadores España no tiene un problema de arrendadores. Tiene una escasez de vivienda.

En 2025, se formaron alrededor de 240.000 nuevos hogares mientras solo se completaron unos 92.000 hogares. El Banco de España sitúa el déficit acumulado de 2021 a 2025 en aproximadamente 750.000 viviendas (Cantabria Económica). El mismo informe nombra los obstáculos: suelo edificable escaso, desarrollo urbano lento y planificación rígida.

Economistas como mi colega Daniel Fernández Méndez argumentan que las reglas restrictivas del suelo y los estándares de construcción cada vez más estrictos han hecho que la construcción no sea rentable, incluso a los precios actuales (Hespérides). Así que el estado restringe lo que se puede construir, luego limita lo que se puede ganar de lo que ya existe. La oferta se encoge por ambos extremos.

Las personas que pagan no son propietarios establecidos. Tienen opciones: pueden vender, esperar o dejar un piso vacío en lugar de arriesgarse con un inquilino que nunca se va. Los inquilinos pagan. Con menos pisos disponibles,